Рынок недвижимости в России второй год живёт в условиях, когда классическая рыночная ипотека становится недоступной для большинства покупателей. На смену ей приходят рассрочки, субсидированные ставки и комбинированные схемы. О том, какие риски несут такие инструменты для застройщиков, банков и самих покупателей, рассказала кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и кредита Института экономики и управления Северо-Кавказского федерального университета Елена Золотова.
Почему рынок уходит от классической ипотеки
Несмотря на снижение ключевой ставки до 14,25%, рыночные ипотечные ставки по-прежнему держатся в диапазоне 17–21% годовых. При таком уровне ежемесячного платежа значительная часть потенциальных заёмщиков не может позволить себе рыночное кредитование. По данным Дом.РФ, около 82% всех ипотечных выдач в 2025 году пришлось на программы с государственной поддержкой, прежде всего на «Семейную ипотеку». При этом общий объём выдач сократился примерно до 4,5 трлн рублей против почти 5 трлн в 2024 году.
Государство остаётся главным источником поддержки спроса, но одновременно ужесточает условия льготных программ, что сокращает круг потенциальных заёмщиков и подталкивает девелоперов к созданию собственных инструментов стимулирования продаж. В числе таких мер — правило «одна льготная ипотека на семью». Парадокс, отмечает эксперт, в том, что чем жёстче регулируется господдержка, тем активнее рынок порождает обходные схемы.
Для кого риски выше: застройщики, покупатели или банки
Для девелоперов ключевая угроза — накопление непроданного жилья. По данным Дом.РФ, около 33 млн кв. м строящегося жилья имеют уровень распроданности ниже нормативного. При этом рост цен фактически остановился: за первые пять месяцев 2026 года новостройки подорожали примерно на 3%, что ниже уровня инфляции. Рынок переходит от фазы быстрого роста к стагнации и борьбе за каждого покупателя.
Главный вызов для населения — риск так называемого отложенного решения. Многие покупатели оформляют рассрочку в расчёте на скорое снижение ипотечных ставок. Однако если к моменту закрытия рассрочки кредиты останутся дорогими, заёмщику придётся либо искать дополнительные собственные средства, либо выходить на ипотеку на менее комфортных условиях. Эксперт подчёркивает: проблема недоступности кредита при этом не решается, а лишь переносится в будущее.
Для банков и инвесторов фактором риска выступают субсидированные программы, при которых стоимость объекта оказывается выше его потенциальной цены при перепродаже. Здесь важно различать две модели. В государственных льготных программах разницу между льготной и рыночной ставкой компенсирует бюджет, и цена квартиры не искажается. Совсем иная ситуация, если субсидирование идёт от самого застройщика. Чтобы оплатить банку снижение ставки, девелопер закладывает стоимость этой субсидии в цену лота. В итоге объект оказывается дороже рыночной стоимости, а для банка это означает переоценённый залог и скрытый риск на балансе.
Что ждёт рынок в ближайшей перспективе
Текущая ситуация, по мнению эксперта, носит циклический характер. Рассрочки и субсидированные ставки — производные от дорогих денег — будут постепенно терять актуальность по мере смягчения политики Центрального банка. Однако структурный след останется: рынок стал заметно более зависимым от механизмов господдержки и нестандартных схем продаж и кредитования, и эта зависимость не исчезнет с первым же снижением ставки.
В ближайшие 12–18 месяцев наиболее вероятен сценарий постепенной нормализации. Снижение ставок вернёт часть спроса в классическую ипотеку, но процесс будет растянут во времени.
Елена Золотова подчеркнула: российский рынок жилья переживает не кризис, а сложную адаптацию к новой стоимости денег. Цены не падают, стройки идут, ипотека обслуживается — рынок не переходит в кризисную фазу под высокой ставкой, а перестраивается под неё. Принципиально изменилось одно: период, когда рост цен на 20–30% в год компенсировал любые ошибки, закончился. Если раньше дорожающий рынок работал как универсальный компенсаторный механизм, сглаживая и завышенную цену лота, и слабый проект, и спрос, разогнанный схемами, то сейчас, когда цены остановились, этот механизм исчез.
В новых условиях конкурентным преимуществом становятся уже не схемы продаж, а качество проекта, финансовая устойчивость девелопера и реальная платежеспособность покупателя.
